——江油市农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用试点案例

中共江油市委江油市人民政府

随着城镇化快速推进，农业转移人口数量不断增加，农村宅基地和住宅闲置浪费问题日益突出。2020年6月，中央深改委审议通过《深化农村宅基地制度改革试点方案》，拉开了农村宅基地改革的序幕。2020年9月，中央农办、农业农村部在全国104个县（市、区）以及3个地级市启动实施新一轮农村宅基地制度改革试点，总结经验在全国推广。今年2月，省委常委、绵阳市委书记曹立军在江油市调研时提出部署开展宅基地改革试点工作，江油市委、市政府认真贯彻落实中央、省委、绵阳市委关于宅基地改革决策试点工作部署，成立以市委书记、市长任双组长的两项改革“后半篇”文章“三个微改革”工作领导小组，在广泛调研的基础上，充分借鉴湖南省浏阳市等试点经验，制定《农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用试点工作实施方案》等1+4+2政策体系，在坝区、丘区和山区各选2个村开展试点，稳慎推进闲置宅基地和住宅盘活利用试点。目前，全市成功盘活农房142宗，闲置农房使用权流转交易鉴证的做法被《人民日报》报道。

一、改革的主要做法。

江油市综合采用“统一规划、多元取得、有偿退出、集约利用、完善权能、有效盘活”的举措，探索形成“集体主导自主盘活，空间腾挪高效利用，引入资本共同发展，以城带乡合作建房，统筹用地布局业态”等盘活模式，有效突破了乡村振兴土地和资金“瓶颈”，充分激发了乡村振兴发展活力。

1、建立一套工作机制，变“单向行动”为“多方联动。坚持以机制建设为引领，有效激发内生动力，形成改革合力。一是构建三级联动机制。牢固树立“一盘棋”思想，系统谋划、统筹推进，建立市、乡（镇）、村三级联动机制，成立以市委书记、市长任组长的领导小组和3个工作推进组，试点乡镇组建专班推进，试点村以“支部领航、党员领干、群众跟跑”的方式抓实落地，高规格高质量推动试点工作。二是建立多方联管机制。围绕宅基地和住宅规范管理、有偿退出、“三权分置”、顺畅流转等出台《指导意见》，形成政策体系，明确宅基地管理政府主体责任、村集体直接责任，理顺农业农村、自然资源、住建等职能部门职责，形成政府主导、村两委主管、职能部门联动、其他相关部门配合的监管网络。联合公安、行政审批、执法等部门力量组建综合执法队伍，加强动态巡查整治，确保宅基地使用合规、退出有序，及时发现和处置涉及宅基地的违法违规行为30余起，拆除“一户多宅”15户、面积10.49亩。三是构建群众联结机制。建立宅基地民主管理制度，充分发挥群众主人翁作用，调动群众参与自治管理。村组建立宅基地管理理事会，通过村民会议或村民代表会议集体研究宅基地申请、使用、退出等事宜。创新住房财产权贷款风险担保机制，设立风险担保基金1000万元，解决农户产业发展资金难题，已放贷8户、130万元。探索租金收益、入股分红、劳务收入等闲置宅基地和住宅收益分配机制，实现户均年租金收益达3000元以上，年人均务工增收1.5万元，永胜藏王寨村和青莲镇双石村集体经济组织平均分红达2万元以上。

2、明确一套操作标准，变“粗放管理”为“精细治理”

坚持从流程设计入手，加强源头规范管理，形成有效的宅基地管理体系。一是明确申请条件。建立建房分户和宅基地申请、转让、使用等机制，按照“一户一宅”原则，明确“一户”认定标准、宅基地分配资格户认定标准、新增宅基地用地标准、不得再申请宅基地和可以收回宅基地使用权的条件等，严控建房面积和标准。发挥规划的控制和引导作用，合理布局农村集中居住点，支持集中建房，节约、集约用地，鼓励集镇规划建设用地范围外的农户按照城镇化和集约用地要求向集镇、中心村的集中居住区集聚，逐步实现集中居住。二是明确审批流程。研究出台《江油市农村住房建设管理办法》等涉及宅基地审批监管系列文件，制定宅基地审批流程图，理顺“市级主导、乡镇主责、村级主体”农村宅基地管理架构和乡镇、村、组三级审核流程，全面加强和规范农村宅基地管理。落实行权下放政策，将宅基地审批、规划许可、建房管控等审批职权下放至乡镇，实行“一站式”服务，充分保障农民申请用地建房合理诉求。三是明确退出标准。研究制定《江油市农村宅基地退出指导意见》，明确宅基地退出方式和范围，规定宅基地退出补偿标准及资金来源。提倡村民将闲置宅基地使用权直接赠于集体经济组织或本集体经济组织符合宅基地申请条件的成员。鼓励闲置宅基地有偿退出，建立退还激励制度，对主动放弃已有的合法宅基地并承诺不再申请宅基地的，由村集体经济组织收回并给予适当补偿。通过改革宅基地取得、退出、流转管理制度赋予宅基地更多权能，有序盘活农村闲置宅基地。

3、打造三类示范典型，变“沉睡资产”为“发展资源”

坚持示范推进，创新工作模式，有效盘活利用农村闲置宅基地和住宅。一是“农户+村集体+主体”以房出租盘活利用。通过村集体集中收储闲置住宅后统一流转给企业盘活利用，村集体收取公共资源占用费，农民收取租金以获得财产性收入。藏王寨村将闲置住房提交产权交易中心挂牌流转，与流入方江油市轿子顶紫杉旅游度假有限公司合作开发，投资1000万元打造归心谷民宿旅游项目，农户每年获得超过3000元的流转费，解决周边农民就业50余人，村集体增收22万元。二是“农户+村集体+业主”以地入股盘活利用。农户自愿将宅基地使用权交由村集体，由村集体经济组织寻求联营方共同发展新兴产业。青莲镇和永胜镇依托太白蔬菜、优质粮油两大现代农业园区项目，整合乡村振兴战略奖补资金，收储闲置住宅和宅基地，与园区项目同步规划，统一打造新聚居点，发展文创旅游、餐饮民宿等新产业新业态以及农产品冷链、初加工、仓储等产业融合发展项目。大堰镇青龙村利用3户闲置宅基地引入社会资本3000余万元，打造逸景乡舍文旅项目，带动流转周边土地100余亩，解决周边农民就业20余人。三是“农户+村集体+公司”以地入市盘活利用。对具有稳定非农收入、长期城镇居住的农民自愿放弃宅基地资格权的，村集体经济组织按照有偿退出政策给予补偿。按照“规划有序、优化配置、镇域统筹、集约利用”原则，围绕产业发展需求，打破村行政界限，将村集体经济组织统一收储的腾退闲置宅基地和闲置的公共服务类建设用地通过村庄规划和优化建设用地布局调整转化为集体经营性建设用地，形成节余建设用地指标并统一集中使用。截至目前，已完成双石村规划编制，实现异地调配建设用地指标30.5亩。

二、改革形成的经验。

江油市坚持试点先行，紧紧抓住农村宅基地管理和盘活两个关键环节做文章，针对农村宅基地“取得困难、利用粗放、退出不畅、权能不彰、资源闲置”等问题，从制度建设入手，统筹协调，总体设计，构建起科学规范的宅基地管理体系，为破解农村宅基地和住宅闲置问题作出了有益探索，为深化农村土地改革和宅基地管理积累了宝贵经验：一是强化制度建设是改革试点推进与成效取得的保障。自开展改革试点以来，围绕宅基地和住宅规范管理、有偿退出、“三权分置”、顺畅流转等出台《指导意见》等纲领性文件，形成政策体系。围绕稳慎推进农民住房财产权保证贷款，研制第三方评估机制等配套政策4个。围绕住房建设监管，出台农村自建房管理办法以及审批流程，形成宅基地申请、使用、退出、执法监管等闭合管理体系，是实现宅基地管理标准化规范化便民化目标的重要保障。二是坚持以人为本是改革试点推进与成效取得的基础。在改革试点中，始终将维护群众利益放在首位，从村规划上入手，充分满足群众建房需求；从产业布局发力，有效盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，实现农民增收致富；从审批管理上设计，让村民参与宅基地申请、使用、退出和使用权流转等民主决策，农民成为试点工作的推动者和主要受益者，得到了广大群众的拥护和支持。三是注重实干创新是改革试点推进与成效取得的根本。在试点过程中进行了深入细致的调查摸底，建立宅基地管理信息库，为宅基地管理利用奠定了基础。在改革试点内容上，特别是在机制建设上、利益分配上、措施落实上不缩手缩脚、患得患失，而是有破有立、与时俱进，努力增强改革制度的系统性、整体性、协同性。创新闲置农房使用权流转交易鉴证，赋予了宅基地更多权能，探索形成的“以房出租、以地入股、以地入市”等模式有效盘活了闲置宅基地和闲置住宅，激发了乡村振兴活力。