制度统筹“闭合设计” 宅地实现“调整入市”
中共泸县县委书记 薛学深

在农村土地制度改革三项试点统筹推进中，泸县按照“宅改”腾退“入市”指标、“入市”盘活“沉地”资产、“征改”获得“入市”补充的思路，统筹设计改革试点制度，依托宅基地有偿退出腾退节余建设用地指标，通过指标布局、规划调整、补偿安置、行政审批，赋予拟入市地块用途、颁发集体经营性建设用地使用权证，凭证入市交易。2016年12月20日，通过公开拍卖，将位于田坝村2社的、由宅基地腾退节余建设用地指标转化而来的2.5亩集体经营性建设用地，以15.3万/亩价格成交，总价款37.6万元，出让年限50年，保障了私立幼儿园项目的成功落地。
一、找准问题，以问题为导向统筹宅改
（一）农村宅基地存在大量闲置
泸县田坝村辖区面积5平方千米，辖7个村民小组，有总户数786户、总人口2854人，有耕地面积1563亩，宅基地总面积742.8亩。1012人外出务工，外出务工人口占劳动力的68.7%。一户多宅108户，进城购房户30户，闲置宅基地面积27.2亩，全县达到3.2万亩。
（二）农村发展建设用地紧俏稀缺
农村存量经营性建设用地量小且分散，全县有157宗，面积仅0.3万亩。以前的乡村非农发展用地，保障周期长、合法性差。改革前，田坝村中心村聚居住户39户，学龄前儿童146人，由于幼儿园体量小，又地处农村，征地指标无法满足，且无位置适中的存量集体经营性建设用地，有的农户便利用自住房办幼儿园，消防安全等隐患较大。
（三）农民有偿退出宅基地的意愿强烈
农户视老宅为祖业，即使另有居所，没有激励政策，不愿自发拆房退地，导致了空闲老宅散而不均、闲而不退、破而不改的现象。经调查，全村有意愿（有偿）退出宅基地的268户1386人，可腾退宅基地面积255.9亩，全县近期可腾退2.1万亩。
二、顺应需求，以需求为标杆设立制度
（一）宅基地有偿退出，复垦腾退建设用地指标
一是村编制退出方案，报经县政府批准后，在年度计划内有序退出。二是农户自愿申请退出，村、组受理和审核申请，对符合条件的，就退出安置意愿等签订有偿退出协议。三是村组织拆除复垦，通过公开招投标，选择施工单位，统一拆除复垦退出的宅基地。四是联合验收发证，复垦地块经村级自查、镇级初验、县级终验，县土地整治中心抽查20%的终验地块。验收合格后，委托中介机构评定耕地等别，颁发合格证，载明复垦面积、中心村占地面积、腾退面积及耕地等别。田坝村已拆除复垦204户678人，复垦面积172.7亩。退出户中42户进中心村、74户进城镇购房或投亲。
（二）宅基地指标转化，生存集体经营性建设用地
一是指标调用。村议定退出复垦的建设用地指标，扣除中心村占地和预留农民宅基地分配底限保障指标后，将剩余指标，一部分交由县政府收储，一部分用于转化入市。二是调整规划。调整村级土地利用、村庄建设规划，对应规划赋予地块用途。三是指标布局。将建设用地指标布局到幼儿园规划地块。四是补偿安置。村集体公司对应所在地块按3.1万元/亩的标准进行补偿。五是行政审批。编制方案，报经县人民政府批准，核发集体经营性建设用地使用权证。同时注销该地块承包经营权证。
（三）按照经营性建设用地交易程序，凭证入市出让
村集体资产经营管理股份公司委托中介公司对地块价格进行评估。村民议事会参照评估价格，讨论入市相关事项，形成入市主体、入市方式、入市底价等决议。村集体资产经营管理股份公司按照决议，编制入市方案报村审核、镇审查、县审批，县政府批准后委托县公共交易中心挂网拍卖。拍卖成功后，村集体资产经营管理股份公司与竞得方签订意向书，15日内签定出让合同，拍卖价款竞得人按合同约定打入县财政专用账户，计提调节金后返还给村集体资产经营管理股份公司。办理不动产登记权证，权利人可享有国有地出让同等权利。田坝村幼儿园的2.5亩项目用地得到了便捷保障。
三、发展变化，以变化为参数评判成效
（一）闲置资源成功盘活
宅基地退出户户均获得直接经济补偿5万元；复垦耕地年产值增加13万元，户均每年增收600元；集体通过节余指标流转、入市等实现收益451余万元；政府收取入市调节金0.9万元，实现国家、集体、个人多方受益。
（二）发展用地得到保障
田坝村的私立幼儿园用地得到成功保障，村级预留的建设用地指标除满足宅基地再分配外，还可以满足农业向二、三产业和二、三产业向农业双向延伸的发展建设用地需求，利于深化土地制度改革、实践乡村振兴战略。
（三）土地节约集约利用
通过零散宅基地复垦，田坝村新增耕地160余亩；通过土地集中整治，为土地的成片流转和农业的适度规模经营创造了条件，促成土地流转172.7亩，家庭农场、农民专业合作社、农业龙头企业顺势发展壮大；通过聚居点聚居，户均节约建设用地300平方米。
（四）撬动了农村现代化
在改革中，田坝村统规统建了中心村聚居点，建成住房42套，相对散居节余的指标，通过流转收入300余万元，投入统一配套了水、电、气、路、绿化、亮化、污水处理、文化广场等设施，呈现出基础设施逐步向户延伸和偏远农户逐步向聚居点集中的良好势头。聚居点，发展起了幼儿园、餐厅、茶园、卫生室等业态。